中国地标城策院田园综合体之③:开发模式比较分析

发布时间:2018-04-17

作者:admin

       十九大报告高度重视“三农”工作,提出实施乡村振兴战略,田园综合体将是乡村振兴战略的重要实践方式。真正意义上的田园综合体,绝不是单纯的房地产项目,本质上需要“农业+文旅+社区”的一二三产业相互促进和协同发展,实现农村生产生活生态“三生同步”、农业、文旅、社区三位一体,形成集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。
 
田园综合体开发架构

       田园综合体的开发包含农业产业区、文化景观区、休闲聚集区、综合服务区、生活居住区五区。
 

 
 
田园综合体开发模式
       基于中国地标城策院对田园综合体的长期研究和整理,从目前国内比较有名的田园综合体项目出发,总结和分析其开发模式。
   
       1、 农业经济综合体模式

       农业经济综合体是指以农业为主导,融合文化、旅游、创意、地产、会展、博览等相关产业,实现农业经济,形成多功能、复合型、创新性的产业结合体,是融合“生产、生活、生态”功能,集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、多种类型农业园区的结合,一二三产业各领域全面拓展的新型复合载体。
 
案例:河北邢台南和农业综合体

       项目介绍:南和农业嘉年华是南和县政府与中国农业大学合作建设的河北省首个大型农业综合经济体项目。项目计划投资1.9亿元,规划占地446亩,在农业中融入科技、文化创意理念,打造集农业生产、娱乐、创意、地产、会展博览等多功能为一体的复合型、创新型的产业综合体和现代农业经济综合体,并于2016年2月4日正式开园,实现年营业收入6000余万元,净利润2000万元。
 

 
       发展思路:项目主要设置七个功能分区,即配套服务区、农业商贸会展区、农业嘉年华创意体验馆、科技创新管理区、农业迪士尼主题乐园、精致乐活体验区、鲜果乐园采摘区。项目借鉴“迪士尼”理念,围绕亲子活动市场,将视、听、嗅、触觉设计融入娱乐活动,打造农业迪士尼主题乐园,提升休闲农业经济价值。同时,在产业链条上主导翼南地区的粮食、蔬菜、畜牧、林果等加工业的发展,在活动中融入绿色生态的农产品加工产业元素,紧密结合当地特色产业和文化传统,体现现代农业科技魅力。
 
       评说:项目以现代农业园区为载体,以“农味”为基本元素,在农业中融入科技创新元素,以农业嘉年华为中心,一批批精心策划的农业观光游、农家采摘游、特色体验游,通过整合资源、统一包装、连点成线,形成了一条周边市民观光旅游精品路线,发挥农业的旅游和经济价值。
 
       2、 乡村旅游资源+产业联动模式

       乡村旅游资源+产业联动模式是指依托乡村旅游资源开发乡村旅游产品,通过运用合理的综合开发手段,以农业深层次开发(如循环农业、创意农业、生态农业)和农业规模化发展为主,辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训、地产等其它产业,并形成产业间联动,推动农业观光、休闲、体验、度假等乡村旅游项目发展。

案例:无锡田园东方综合体(概念首创及标杆项目)

       项目简介:田园东方位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇,靠近锡宜高速,紧邻新长铁路。交通便利,离无锡市中心约26公里,东临上海、苏州,西临南京,南临太湖,区位条件优越。由东方园林产业集团预期投资50亿元建设,于2013年4月开工,2014年首期开园,被誉为国内首个田园综合体。
 
 
 
       开发思路:田园东方于2013年4月初启动建设,以田园综合体概念获得较低成本的住宅用地,首发区以文旅板块为主,借助东方园林产业集团旗下文旅公司优势资源,通过文旅板块中与清境农场合作的文化集市先建造开园,为项目导入客群,同时也完善和改造部分农业产业及配套建设,为乡村旅游创造条件,后期通过别墅产品打造销售获得高额利润,再反哺周边农业及旅游项目建设和完善,循环往复, 促进项目一二三产业的联动、持续发展。
 
 


 
        评说:本项目开发模式适合在发达地区周边近郊开发田园综合体项目,不具备普遍的推广效应, 田园东方的实践模式,经过近3年的运营目前仍没解决好“农业+旅游”的问题,仅是作为地产项目的配套点缀,更多偏向于地产实践,并没有实现农业为核心产业价值及盈利目标,严格来说无锡田园东方仍称不上是一个成熟的田园综合体,实际经营业绩、农业产业效益提升、经济和社会效益存疑,东方园林自己也并未进行实际的大规模复制(目前几个项目都在摸索或概念阶段)。
 
       3、 农业为接口的休闲地产模式

       农业为接口的休闲地产模式是指依托农业产业,以农业为嘘头发展以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产,适合开发的乡村休闲地产可大致分为:乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等多种类型,乡村休闲地产是田园综合体开发的最核心板块,也是赢利的核心所在。
 
案例:蓝城杭州春风长乐

        项目介绍:杭州春风长乐是蓝城布局的首个农业小镇,位于杭州市余杭区长乐镇长乐林场,毗邻大径山乡村国家公园,距上塘高架、余杭高速1小时车程,属于典型的近郊旅游目的地,其总占地有10K㎡,土地尚未全部拿到,目前项目只做了一个样板示范区,其占地面积1.6万亩,其中林地约8000亩,农田约5000亩,建设用地约1600亩,是绿城集团创始人宋卫平心目中的一次“乡村大改造”,将原本产业模式单一的长乐林场,打造成一个以农业为基础,配合旅游、创业、居住、颐养等功能的复合式农林小镇。
 

 
        开发思路:项目依托绿城在农业方面的发展成果,以农业作为产业引擎,在小镇中心周边,建设大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人,并启动乡村地产开发建设,农业的改造开发又能为地产开发提供增值服务(在地产销售的过程中平均搭配5-10亩耕地,需支付土地租金和农资费用,并与农场签订长期协议,流转后土地可执行耕种或请当地原住民耕种,农产品交由蓝城农业统一销售),实现地产与农业的互利互惠,但乡村休闲地产仍是项目最核心板块,是核心赢利点所在,属于以农业为接口的休闲地产模式。
 
 

 
       评说:蓝城同样偏爱在地处一二线城市周边、风景优美的区域内开发农业小镇,就蓝城小镇农业的呈现形式来看,农业产业是嘘头,偏重地产板块,其本质仍是房地产开发,而非以农业产业为核心的田园综合体项目。
 
        4、“农+旅”乡村旅游模式

        “农+旅”乡村旅游模式是指以农业产业和旅游产业的协同发展为核心,农业产业与旅游产业相互促进,实现农旅有机融合的乡村旅游发展模式。
 
案例:成都多利农庄

       项目介绍:成都多利农庄是由郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设,由上海多利全资子公司、多利(成都)农业发展有限公司计划投资150亿元,总规划面积约2万亩,打造集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的都市有机农业小镇。
 
 
        开发思路:首期已建成300亩大田、100亩塑料大棚、1万㎡智能温室大棚及2000㎡文创空间形成首批示范农庄和有机生活体验馆,现已对外开放,并带动了一期4000㎡乡村主题酒店建设,后期将通过回租产权式经营性农庄进行更大面积酒店运营管理,酒店配套的咖啡吧也已对外开放,打造乡村旅游度假新体验,带动休闲农业与乡村旅游转型升级,属于“农+旅”乡村旅游模式。
 

 
        评说:成都多利农庄相对来说是个比较成功的田园综合体项目,注重农业+旅游+地产的融合发展,以农业和依托休闲农业的旅游为发展核心,带动地产的开发建设,真正实现了农业和农民的创收,并辐射带动周边农业的发展,项目在实施中,利用农村集体经营性建设用地“入市改革”试点,并确保了“5个合法”即项目合法、用地合法、规划合法、程序合法、物业合法;项目实现了利益共享,土地整理项目收益和农民股东利益分配。

田园综合体的开发核心

        从当前国内有名的田园综合体项目来看,这些或成功或失败的案例,表明田园综合体的开发必须摆脱房地产驱动的开发思维定式,不具备全国推广效应,违背了田园综合体开发的初衷,如果一味地以地产为导向的模式操作,除非开发商有能耐在一二线城市郊区拿到土地和住宅建设用地指标,不然可复制性和成活率将非常低。

       真正的田园综合体绝对不是单纯的房地产项目,本质上应以农村为根本,以农业产业为核心,集循环农业、创意农业、农事体验于一体,推动旅游、乡村社区的发展,只有农业、旅游、社区三个板块都能成为利润中心,才能在广大的农村具有充足的生命力和落地性,也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。
 

 
       打造农业+旅游+社区三位一体的田园综合体,需要这三方面相辅相成,农业作为核心产业,为旅游的发展提供条件和创意,也可以通过农业用地的规划实现新型社区的建设。旅游产业一方面可以充分开发出当地的资源,促进相关产业的发展,另一方面又可以为当地提供知名度和高附加值的旅游收入。社区建设也需要农业的发展,农民生活水平的提高,以及旅游业的发展来推动,在规划好的基础上,合理安排农业用地、旅游景点、新型社区。三者结合,共同促进,才能发展出良性的、可持续的田园综合体。
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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