中国地标城策院田园综合体之⑤:三位一体模式

发布时间:2018-05-09

作者:中国地标城策院

       田园综合体作为新生事物,它的横空出世,引起了各方关注,它既是美丽乡村建设的一种前瞻性的综合发展模式,也是促进农民增收的有效着力点。田园综合体把农村的发展同城市的需求和资源对接起来,促进农村一二三产业融合发展,催生农村新产业新业态,培育农村新型社区,促进农村经济和人口回流,相信在不久的将来,田园综合体将大放异彩。
 

 
[ 我国田园综合体发展面临的问题 ]

       自中央一号文件首次提出田园综合体以来,历时一年多,从中央到地方利好政策层出不穷,国家明确规定在山东、江西、湖南等18个省份开展田园综合体建设试点,其试点省份带动了全国田园综合体的发展势头。

       目前,我国田园综合体发展处于初级阶段,除少数地区项目探索出了一些成功的发展经验外,绝大部分田园综合体项目处于规划建设阶段,更多的是一幅幅美丽的规划图纸,其建设实施尚未可知。田园综合体作为一个投资大、时间长、回收期长的综合开发项目,其发展面临诸多问题。

      1、项目盲目上马,套取政策红利,造成“千田一律”。

      得益于国家对农业政策的倾斜,中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排,获批国家级试点的田园综合体项目普遍能获得1-3亿元的资金补助,其丰厚的资金补助成为各地田园综合体项目盲目上马的诱因,通过田园综合体的大规模圈地,美好蓝图的规划亦或是刻意抄袭的跟风模式,使田园综合体成为“样子工程”、“克隆工程”,套取国家政策红利,缺乏田园综合体应有的特殊性和个性,出现“千田一律”的田园综合体。

      2、产业乱象频发,出现伪田园综合体。

      目前,被戴上田园综合体“帽子”的项目比比皆是,细看其产业构成,有如单一产业的地产类(打农业的幌子变相搞地产开发)、旅游类(单调自主农家乐),亦或是农业+旅游类(依托农业发展农家乐旅游、依托农业发展农业采摘体验游),产业链的构建不完善,属于伪田园综合体,而非农、工、商、游一二三产联动,形成农业核心区+支持配套+衍生产业区的真田园综合体。

       3、产业发展次序盲目,造成发展不可持续。

       田园综合体作为涉及面广、投资量大的分期开发项目,其产业的发展次序显得尤为重要,有时能决定项目的生死存亡。目前,不少投资商纷纷进军田园综合体,以地产快速回现的思维先期盲目进行地产开发,寄希望于通过地产获得的利润反哺农业和旅游板块的开发,不曾想荒郊野外的房子销售遇阻,资金链断裂,房地产烂尾,造成项目停摆;还有不少农业企业进军田园综合体,借助自身农业产业优势,盲目以农业+旅游产业先行,而农业的培育及成型周期时间长、投入大,利润低,不足以带动后续的地产开发,使项目循环开发受阻,项目难以为继。

       4、脱离当地资源禀赋,过度打造另类产品,失去田园本色。
   
       目前,许多田园综合体项目失去了田园本质,更像是安放在乡村的城市旅游综合体,它放弃了当地核心资源的利用和创新,如其本身的农业基础、农耕文化等,过度的打造城市型产品,甚至改头换面叫做主题乐园或市民农庄,许多功能犹如我们在城市里的似曾相识,缺乏乡村原汁原味+创新创意的使用和发挥,失去田园生态风光和田园体验的乐趣。
 
[ 构建成功田园综合体的发展路径 ]
 
      总体而言,田园综合体发展时间不长,但面临的问题也不少,中国地标城策院在研究和整理田园综合体的基础之上,创造性的提出了构建成功田园综合体的“三位一体”模型。
 

 
       1、顶层架构设计:强化政策支持,加强政府监管。

       田园综合体的建设牵涉面广,投入大,而农业产生的经济效益时间长,回收前长,因此项目初期面临巨大的经济压力,需要各级政府在政策上给予有力的支持和引导,充分发挥市场机制作用,同时对当前国家资金补助实行先建后补,分期拨付,加强项目事前、事中、事后的监管,提高政府的执法力度,做到专款专用,严厉打击套取国家政策红利的行为,从顶层设计层面把好田园综合体建设关。

       2、市场定位分析:找准市场定位,确定发展方向。

       田园综合体建设必须进行市场定位分析,充分考察每个项目的区位、自然、人文、产业等多方面情况,结合当地特色,找准市场定位。在统筹农业、旅游、社区这三方面情况下,联系实际确定项目未来发展方向。比如在经济发达地区,地价等各项成本都很高,投入大、财务成本负担重,项目初期需启动房地产开发,以地产获得的销售利润反哺农业和旅游板块,形成地产先行反哺农业+旅游的发展模式;而其他欠发达甚至贫困地区完全不同,地价便宜,拿地相对容易,需以农业+旅游先行,同时注重农业与旅游相结合,使农业本身产生强大利润支撑和生命力,支持后续开发,形成农+旅的开发模式。

       3、产业链整合:构建完善产业链,发挥产业乘数效应。
 

 
       田园综合体是农业+旅游+社区的三位一体的综合发展模式,是以农业产业为核心,加强农业与旅游、旅游与地产等三产融合的整合模式,首先是“农业+”产业链,农业向高科技、规模化要效益,同时延伸产业链,深加工提高附加值,深化产业链还可以培育知名品牌,设计创新产品,推进农村电商和物流服务业等等。形成农业科技研发+工业制造+现代农业+配套产业链的三产融合产业链;然后是“旅游+”产业链,将产业链的各个环节与旅游相结合,使产业链从生产端向体验端转移,发挥产业链的乘数效应,提升产业带动能力。
 
 
 
 
 

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