中国地标城策院田园综合体之⑤：三位一体模式
发布时间：2018-05-09
作者：中国地标城策院
田园综合体作为新生事物，它的横空出世，引起了各方关注，它既是美丽乡村建设的一种前瞻性的综合发展模式，也是促进农民增收的有效着力点。田园综合体把农村的发展同城市的需求和资源对接起来，促进农村一二三产业融合发展，催生农村新产业新业态，培育农村新型社区，促进农村经济和人口回流，相信在不久的将来，田园综合体将大放异彩。
[ 我国田园综合体发展面临的问题 ]
自中央一号文件首次提出田园综合体以来，历时一年多，从中央到地方利好政策层出不穷，国家明确规定在山东、江西、湖南等18个省份开展田园综合体建设试点，其试点省份带动了全国田园综合体的发展势头。
目前，我国田园综合体发展处于初级阶段，除少数地区项目探索出了一些成功的发展经验外，绝大部分田园综合体项目处于规划建设阶段，更多的是一幅幅美丽的规划图纸，其建设实施尚未可知。田园综合体作为一个投资大、时间长、回收期长的综合开发项目，其发展面临诸多问题。
1、项目盲目上马，套取政策红利，造成“千田一律”。
得益于国家对农业政策的倾斜，中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，获批国家级试点的田园综合体项目普遍能获得1-3亿元的资金补助，其丰厚的资金补助成为各地田园综合体项目盲目上马的诱因，通过田园综合体的大规模圈地，美好蓝图的规划亦或是刻意抄袭的跟风模式，使田园综合体成为“样子工程”、“克隆工程”，套取国家政策红利，缺乏田园综合体应有的特殊性和个性，出现“千田一律”的田园综合体。
2、产业乱象频发，出现伪田园综合体。
目前，被戴上田园综合体“帽子”的项目比比皆是，细看其产业构成，有如单一产业的地产类（打农业的幌子变相搞地产开发）、旅游类（单调自主农家乐），亦或是农业+旅游类（依托农业发展农家乐旅游、依托农业发展农业采摘体验游），产业链的构建不完善，属于伪田园综合体，而非农、工、商、游一二三产联动，形成农业核心区+支持配套+衍生产业区的真田园综合体。
3、产业发展次序盲目，造成发展不可持续。
田园综合体作为涉及面广、投资量大的分期开发项目，其产业的发展次序显得尤为重要，有时能决定项目的生死存亡。目前，不少投资商纷纷进军田园综合体，以地产快速回现的思维先期盲目进行地产开发，寄希望于通过地产获得的利润反哺农业和旅游板块的开发，不曾想荒郊野外的房子销售遇阻，资金链断裂，房地产烂尾，造成项目停摆；还有不少农业企业进军田园综合体，借助自身农业产业优势，盲目以农业+旅游产业先行，而农业的培育及成型周期时间长、投入大，利润低，不足以带动后续的地产开发，使项目循环开发受阻，项目难以为继。
4、脱离当地资源禀赋，过度打造另类产品，失去田园本色。
目前，许多田园综合体项目失去了田园本质，更像是安放在乡村的城市旅游综合体，它放弃了当地核心资源的利用和创新，如其本身的农业基础、农耕文化等，过度的打造城市型产品，甚至改头换面叫做主题乐园或市民农庄，许多功能犹如我们在城市里的似曾相识，缺乏乡村原汁原味+创新创意的使用和发挥，失去田园生态风光和田园体验的乐趣。
[ 构建成功田园综合体的发展路径 ]
总体而言，田园综合体发展时间不长，但面临的问题也不少，中国地标城策院在研究和整理田园综合体的基础之上，创造性的提出了构建成功田园综合体的“三位一体”模型。
1、顶层架构设计：强化政策支持，加强政府监管。
田园综合体的建设牵涉面广，投入大，而农业产生的经济效益时间长，回收前长，因此项目初期面临巨大的经济压力，需要各级政府在政策上给予有力的支持和引导，充分发挥市场机制作用，同时对当前国家资金补助实行先建后补，分期拨付，加强项目事前、事中、事后的监管，提高政府的执法力度，做到专款专用，严厉打击套取国家政策红利的行为，从顶层设计层面把好田园综合体建设关。
2、市场定位分析：找准市场定位，确定发展方向。
田园综合体建设必须进行市场定位分析，充分考察每个项目的区位、自然、人文、产业等多方面情况，结合当地特色，找准市场定位。在统筹农业、旅游、社区这三方面情况下，联系实际确定项目未来发展方向。比如在经济发达地区，地价等各项成本都很高，投入大、财务成本负担重，项目初期需启动房地产开发，以地产获得的销售利润反哺农业和旅游板块，形成地产先行反哺农业+旅游的发展模式；而其他欠发达甚至贫困地区完全不同，地价便宜，拿地相对容易，需以农业+旅游先行，同时注重农业与旅游相结合，使农业本身产生强大利润支撑和生命力，支持后续开发，形成农+旅的开发模式。
3、产业链整合：构建完善产业链，发挥产业乘数效应。
田园综合体是农业+旅游+社区的三位一体的综合发展模式，是以农业产业为核心，加强农业与旅游、旅游与地产等三产融合的整合模式，首先是“农业+”产业链，农业向高科技、规模化要效益，同时延伸产业链，深加工提高附加值，深化产业链还可以培育知名品牌，设计创新产品，推进农村电商和物流服务业等等。形成农业科技研发+工业制造+现代农业+配套产业链的三产融合产业链；然后是“旅游+”产业链，将产业链的各个环节与旅游相结合，使产业链从生产端向体验端转移，发挥产业链的乘数效应，提升产业带动能力。
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